全國兩會正在召開中，3月5日，政府工作報告新鮮出爐，涉及房地產的相關表述中，除了增加住房供應外，還提出要規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。在業內看來，長租房的興起與發展，對整個租賃市場起到穩定器作用，建議扶持一批規模化、專業化的長租企業長效發展，同時加快推動《住房租賃條例》出臺。

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規范長租房市場，解決新市民、青年人住房難題

今年房地產工作的總體基調是：保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題,通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法,切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給,規范發展長租房市場,降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

“規范發展長租房市場是補齊租賃短板的關鍵舉措。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，我國租賃市場經過幾年的發展，矛盾和問題已經凸顯，規范發展長租房市場就是將監管精準化、差異化。對于未來要完善長租房政策，民進中央提交《關于規范發展長租房市場的提案》指出要建立長租機構信用評級機制，根據各項監管指標制定長租機構健康分級機制。同時設置行業準入門檻，逐步淘汰黑中介、二房東等不規范運營主體，鼓勵專業長租機構發展，發揮其在提升房屋品質、規范管理、穩定價格方面的優勢，倒逼市場提升服務質量和水平。可以看出，當前在政策研究制定方面，已著手考慮從租賃雙邊、經營機構等維度推動行業監管更加精準化、差異化，以逐步形成長期穩定的租賃市場，保障租客合法權益和安心居住條件。

事實上，去年底的中央經濟工作會議指出，要“解決好大城市住房突出問題”，也用了較多筆墨體現在租賃市場上，包括高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。

在此背景下，在業內看來，隨著我國城市化進程不斷加速，傳統“重購輕租”市場格局將發生變化。發展市場化長租房將有效與政策性租賃住房、公租房等形成合力，進一步補充完善住房保障體系，使住房租賃市場進入全面快速發展階段。

所謂長租房，是指租賃關系穩定、租金相對平穩，具有較高品質居住條件的長期租賃住房。長租房的興起與發展，對整個租賃市場起到穩定器作用，“建立以長租房為引領的多樣化住房租賃供給體系，打造高質量租住生活形態，是解決大城市住房突出問題、促進房地產市場健康發展的關鍵。”中國宏觀經濟研究院投資研究所副研究員任榮榮撰文稱。

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推動租賃立法 扶持規模、專業長租企業長效發展

實際上，近年來，隨著更多高學歷、高素質的新市民向大城市不斷涌入，他們對房源品質和配套服務提出了更高的要求。市場化長租房的出現，不僅豐富了住房租賃供給體系，還以分散式房源、集中式公寓、藍領公寓、租住社區等多樣化居住產品，盤活了存量房源，增加大中城市租賃住房有效供應。

不過，在國務院參事室特約研究員姚景源看來，當前住房租賃市場仍存在的供需錯配，可能不絕對是“量”的錯配，還有“質”的錯配。市場化的企業要繼續加大在產品品質上的研發和提升，充分發揮機構化的專業優勢，來緩解產品錯配、服務錯配、品質錯配。

對于下一階段長租房的發展，姚景源建議，扶持一批規模化、專業化的骨干長租企業長效發展，在稅費減免、老舊小區改造、新型城鎮化建設等政策上給予更多支持，同時加快推動《住房租賃條例》出臺，并在實際市場變化和實踐檢驗的反饋中不斷完善。

任榮榮建議，鼓勵以長租房為基礎構建租住產業發展矩陣，推動利用集體建設用地規劃租賃住房，支持企業將商業用房、閑置用房按規定改建為長租房，多途徑增加長租房源。同時，要多措施并舉降低長租房運營成本，落實已出臺的稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大對長租房項目的信貸支持力度。

監管層面，業內人士表示，應采取更加靈活的方式，尤其是資金監管層面建議僅要求企業繳納一定比例的保證金，以避免因全盤監管而導致企業現金流壓力過大的情況，影響長效發展。同時，要求監管機構應具有正規資質、牌照和完備的線上運營機制，以保證資金安全性，并在監管資金需退回時能迅速準確到位。