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        岳陽市人民政府辦公室關于妥善處理當前不動產登記中有關問題的通知(岳政辦發〔2017〕29號)

        來源:市政府門戶網站 發布時間:2017-11-30 08:55

        YYCR—2017—01019

        各縣市區人民政府,岳陽經濟技術開發區、城陵磯新港區、南湖新區、屈原管理區,市直各單位,中央、省屬駐岳有關單位:

        為妥善解決我市不動產登記制度改革過程中存在的問題,規范全市不動產登記工作,保護不動產權利人的合法權益,根據《湖南省人民政府辦公廳關于進一步做好不動產登記工作的通知》(湘政辦發〔2017〕39號)等有關規定,結合我市實際,經市人民政府同意,現將有關事項通知如下:

        一、妥善辦理有房屋所有權證無國有土地使用證的不動產登記

        (一)已依法取得房屋所有權證,但沒有取得國有土地使用證,當事人申請辦理不動產登記的,國土資源部門應查核土地權屬管理資料。對有合法土地權屬來源的(包括劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同、用地批準文件等),依法受理并辦理不動產登記;對于因歷史原因導致土地權屬來源不符合不動產登記要求的,應根據取得國有土地使用權時的相關法律和政策予以認定。當事人應當與原國有土地使用權人共同提出不動產登記申請,原國有土地使用權人因解散、破產或工商營業執照已注銷等原因造成無法共同申請的,在權屬明晰且無抵押無查封的情況下,國土資源部門應當在門戶網站或當地公開發行的報刊公告,公告期滿15個工作日無異議后依法辦理不動產登記;對權屬明晰且有抵押無查封的情況,按照《湖南省人民政府辦公廳關于進一步做好不動產登記工作的通知》(湘政辦發〔2017〕39號)第三條規定辦理。

        (二)原房屋登記機構已頒發房屋所有權證,但未取得國有土地使用證且無合法土地權屬來源的國有建設用地上的房屋,當事人申請不動產登記的,由房屋所在地人民政府(管委會)組織國土、住建、規劃等部門進行現場調查,在依法做出處理后,由國土資源部門憑依法做出處理后的證明材料辦理不動產登記。不得為“小產權房”辦理不動產登記。

        (三)享受國家優惠政策的房改房、單位集資建房、經濟適用住房和存量公房等的不動產登記。已依法辦理房屋所有權證,未辦理國有土地使用證的,只要土地權屬來源合法,國土資源部門可依法受理房屋所有權人的不動產登記申請。涉及劃撥土地依法轉為出讓土地的,應補繳土地出讓金或土地收益。涉及存量公房處置給個人的,應按規定對該存量公房進行處置,并由該存量公房買受人繳清全部購房價款和土地出讓金或土地收益后,再辦理不動產登記業務。劃拔土地依法轉為出讓土地的,從同一建筑的第一套房屋上市交易之日起計算土地出讓年期,確定出讓土地使用權截止日;此后其他各套房屋上市時,其土地出讓年期相應縮短,以使同一宗地的出讓土地使用權保持相同的截止日,土地出讓年期最高不超過70年。

        (四)涉及房屋所有權已轉移或多次轉移,且均已辦理房屋所有權轉移登記,但未同步辦理國有土地使用權轉移登記,國有土地使用證仍為原權利人,當事人提交房屋所有權證和原權利人國有土地使用證申請辦理不動產登記的,國土資源部門在核實房地權屬來源等有關材料,依法公告并注銷原國有土地使用證后,辦理權利主體一致的不動產權證書。

        二、做好房屋和土地登記用途不一致的不動產登記

        依法按照土地、房屋批準用途開展不動產登記。不動產統一登記前,房屋所有權證和國有土地使用證記載的房屋用途和土地用途不一致的,當事人申請不動產登記時,繼續分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記,未經依法批準不得改變已登記的不動產用途。原批準土地用途與《土地利用現狀分類》(GB/T21010—2007)二級類不對應的,國土資源部門應按照《土地利用現狀分類》(GB/T21010—2007)二級類重新確定歸屬地類進行登記,土地使用期限截止日期與原土地出讓合同保持一致,并在不動產登記薄及不動產權證書“附記”中記載原批準用途。

        三、做好不同時期宅基地的不動產登記

        (一)1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施前,農村村民建房占用的宅基地,在《村鎮建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的,可以按現有實際使用面積進行不動產登記。

        (二)1982年2月13日《村鎮建房用地管理條例》實施起至1987年1月1日《土地管理法》實施時止,農村村民建房占用的宅基地,超過當地當時規定的面積標準的,超過部分按當時國家和地方有關規定處理后,可以按現有實際使用面積進行不動產登記。

        (三)1987年1月1日《土地管理法》實施后,農村村民建房占用的宅基地,超過當地當時規定的面積標準的,按實際批準面積進行不動產登記。

        宅基地面積超過當地當時規定標準的,可在不動產登記簿及不動產權證書“附注”中注明超過標準的面積,待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時,按有關規定作出處理,并按當地規定的面積標準重新進行確權登記。

        違法宅基地必須在依法依規進行處理后方可辦理不動產登記。

        四、處理好國有劃撥土地上房屋按出讓土地性質辦理不動產登記時土地出讓金或土地收益繳納問題

        符合上市交易條件且土地性質為國有劃撥用地的經濟適用住房、單位集資建房、房改房、存量公房和拆遷安置房等不動產,可以在繳納土地出讓金或土地收益和相關稅費后,按出讓土地性質辦理不動產登記。

        (一)經濟適用住房、存量公房按照稅務部門評估計稅價格(稅務部門不能出具評估計稅價格的,以申請不動產登記時具有合法評估資質的機構依法出具的不動產評估價格為依據,下同)的10%繳納土地收益,對經濟適用住房已按商品房價格補交了差價款的超面積部分不再收取土地收益;房改房按照稅務部門評估計稅價格的1%繳納土地收益;單位集資建房、拆遷安置房按照稅務部門評估計稅價格的3%繳納土地出讓金。

        (二)按房改政策分配給職工但未經房改辦審批的,以及國有企業改制時分配給職工的住房,按照稅務部門評估計稅價格的3%繳納土地收益。

        (三)歷史遺留的國有劃撥土地上的商品住房、商業用房,依法補辦出讓手續,按土地性質繳納土地出讓金,商品住宅用地和商業用地分別按不低于申請不動產登記時具有合法資質的機構依法出具的土地評估價的35%、40%繳納。

        五、妥善處理申請不動產登記的商品房項目土地驗收問題

        (一)規劃部門出具了分期建設技術指標的項目,可根據規劃分期進行土地驗收。

        (二)在本通知實施前規劃部門未出具分期建設技術指標但已進行分期驗收的項目,在確保最后一期規劃驗收建筑面積不低于總建筑面積30%的前提下,可以分期進行土地驗收。

        (三)對擅自改變規劃審批內容的違法行為,規劃部門已依法提出整改要求且已就該項目合法建設部分出具規劃驗收意見的分期驗收項目,可參照規劃驗收意見,就項目的合法建設部分出具土地分期規劃驗收意見,但項目在最后一期整體驗收時應當按規劃要求整改到位,在規劃部門出具整體驗收合格意見后,方可進行土地整體驗收。

        各級各有關部門要切實加強對不動產登記工作的組織領導,加強協作配合,按照依法、規范、便民的要求,優化不動產登記業務流程,提高辦事效率和服務水平。


                                                                                                   岳陽市人民政府辦公室

                                                                                                       2017年11月23日

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