各市州住房和城鄉建設局、統計局:
2021年7月21日,省住房城鄉建設廳組織召開了2021年二季度全省房地產市場聯席會議,省發展改革委、省財政廳、省自然資源廳、省統計局、國家統計局湖南調查總隊、國家稅務總局湖南省稅務局、中國人民銀行長沙中心支行、湖南銀保監局,長沙市、株洲市、湘潭市、衡陽市、婁底市、邵陽市、張家界市、湘西自治州住房和城鄉建設局等單位參加。會議就2021年上半年全省房地產市場運行情況及發展趨勢進行了分析和研究。現將當前全省房地產市場形勢通報如下:
一、2021年上半年全省房地產市場基本情況
2021年上半年,我省房地產市場整體發展態勢良好,總體表現為投資、銷售呈恢復性高速增長,房價平穩可控,土地供應量減價升。
房地產開發投資快速增長。1—6月,全省完成房地產開發投資2419.70億元,同比增長21.4%,高于全國平均增速6.4個百分點,較2019年上半年增長29.6%,兩年平均增長13.8%,總量、增速在全國排名第11位、第5位,在中部排名第4位和第2位。從投資結構看,住宅完成開發投資1837.36億元,同比增長26.2%,占房地產開發投資的比重為75.9%;辦公樓完成投資77.69億元,與去年同期持平;商業營業用房完成投資299.21億元,同比增長20.3%;其他房屋完成投資205.44億元,同比減少2%。
分城市看,1—6月,長沙市完成房地產開發投資1081.37億元,同比增長29.1%。三四線城市完成房地產開發投資1338.33億元,同比增長15.9%。上半年全省14個市州房地產開發投資均實現正增長,其中,增幅較大的為長沙市、婁底市、郴州市,分別增長29.1%、28.9%、24.0%。
(二)新建商品房成交活躍。1—6月,全省新建商品房銷售面積4395.57萬平方米,同比增長23.5%,比2019年上半年增長23.2%,兩年平均增長11.0%。總量、增速分別在全國排名第8位、第17位,在中部排名第3位、第5位。其中,住宅銷售面積4044.88萬平方米,同比增長24.9%;辦公樓銷售面積35.83萬平方米,同比減少1.7%;商業營業用房銷售面積230.36萬平方米,同比增長21.3%;其他房屋銷售面積84.50萬平方米,同比降低8.8%。新建商品房銷售額2886.13億元,同比增長30.5%,比2019年上半年增長33.3%,兩年平均增長15.5%。其中,住宅銷售額2614.93億元,同比增長33.1%;辦公樓銷售額41.88億元,同比增長13.9%;商業營業用房銷售額195.84億元,同比增長15.7%;其他房屋銷售額33.48億元,同比減少18.0%。
1—6月,長沙市新建商品房銷售面積1195.13萬平方米,占全省的27.2%,同比增長33.2%,高于全省增速9.7個百分點;銷售額1195.25億元,同比增長49.6%。三四線城市新建商品房銷售面積3200.44萬平方米,同比增長20.3%;銷售額1690.88億元,同比增長19.7%。
(三)商品住宅價格總體平穩。1—6月,全省新建商品住宅均價6465元/平方米,中部排名第6位,全國排名第27位,僅高于廣西、甘肅、新疆和貴州。1—6月,長沙市新建商品住宅均價9976元/平方米,在30個直轄市、省會城市(除拉薩外)中排名第21位。
(四)待售面積繼續下降。6月末,全省已竣工商品房待售面積1204.81萬平方米,同比減少16.2%。其中,住宅待售面積604.97萬平方米,同比減少12.4%;辦公樓待售面積41.38萬平方米,同比減少43.7%;商業營業用房待售面積383.21萬平方米,同比減少17.7%。
(五)新開工面積增速回落。1—6月,全省房地產施工面積37508.14萬平方米,同比增長9.8%。房屋新開工面積4824.31萬平方米,同比增長8.5%,增速較一季度回落23.5個百分點;其中,住宅新開工面積3825.06萬平方米,同比增長14.7%。房屋竣工面積2157.01萬平方米,同比增長24.8%。
(六)土地供應量減價升。1—6月,全省房地產用地供應3326.66萬平方米,同比減少1.6%,較2019年上半年增長68.3%,兩年平均增長29.7%。其中,商服用地供應903.17公頃,同比減少3.1%,占房地產用地供應量的27.1%;住宅用地供應量2423.49公頃,同比減少1.1%,占房地產用地供應量的72.9%。房地產用地出讓均價4106元/平方米(約合273.75萬元/畝),同比上漲20%。其中商服用地出讓均價3656元/平方米,同比上漲17.5%;住宅用地出讓均價4304元/平方米,同比上漲20.5%。
(七)房地產稅收恢復性增長。1—6月,全省完成房地產稅收收入677.51億元,同比增長25%,增速較上年同期提高32.3個百分點;占稅收總收入比重為27.4%。房地產稅收地方部分554.30億元,同比增長28.7%;占地方一般公共預算收入比重為32.4%,占比較去年同期提高1.5個百分點;占地方稅收收入比重為46.8%,占比較去年同期提高1.4個百分點。
(八)房地產貸款增速持續回落。截至6月末,全省房地產貸款余額15971.3億元,占全部貸款余額的29.7%,同比增長11.2%,較去年同期回落3.7個百分點,增速已經連續三年放緩。上半年,全省房地產貸款新增906.6億元,同比少增154.3億元。從貸款投向來看,房地產開發貸款余額4084.9億元,同比增長3.7%,增速較去年同期回落1.6個百分點;個人住房貸款余額11167.6億元,同比增長15.3%,增速較去年同期回落5個百分點。6月,全省首套房貸款平均首付比例、利率分別為33.5%和5.45%,分別低于二套房貸款9.43個和0.27個百分點。
二、下階段形勢研判
中央堅持“房住不炒”基調不變,全面落實因城施策,繼續強化房地產金融監管力度,嚴查資金違規流入房地產市場,房地產信貸環境持續收緊。在此背景下,我省將繼續貫徹落實中央部署,穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制,預計全省房地產市場呈現以下發展趨勢。
房地產開發投資增速逐步回落。當前我省新開工保持一定規模增長,大規模在建項目持續推進,保障性租賃住房加快建設,均將對開發投資起到一定拉動作用。但“三道紅線”政策持續倒逼房企去杠桿降負債,房地產貸款集中度管理制度限制銀行對房地產的貸款額度,房企資金壓力進一步凸顯,市場投資將愈發謹慎,房地產開發投資保持較高增長水平動力不足。預計全省房地產開發投資保持繼續增長的同時增速將逐步放緩。
(二)商品房銷售面積增速放緩。隨著以人為核心的新型城鎮化持續推進和改善型住房需求增加,我省商品房銷售規模整體仍有保障。但考慮到房地產金融監管的持續強化,下半年新增貸款額度或將受限,加上部分城市房貸利率上行,整體信貸環境收緊將對購房者置業節奏產生一定影響,預計全省商品房銷售面積增幅將逐漸回落。
(三)城市間市場分化加劇。長沙市經濟發展態勢好,人口吸引力強,住房需求旺盛,房地產市場有望繼續保持較快增長,房價長期上漲壓力大。但部分城市產業支撐不足,市域人口持續流出,城鎮人口增長緩慢,市場大多延續以價換量,房價下行壓力加大。
部分房企資金鏈情況值得關注。隨著房地產金融調控不斷升級,銀行對房地產貸款發放的審慎度增強,開發貸、信托等融資渠道全面收縮,融資成本不斷提高,房地產企業普遍面臨較大資金壓力。部分中小型房地產企業資金鏈高度依賴于銷售回款,一旦銷售情況不理想,資金鏈緊張局面將會加劇,相關風險隱患值得關注。
湖南省住房和城鄉建設廳 湖南省統計局
2021年8月9日