各市州住房和城鄉建設局、統計局:
2022年7月29日,省住房城鄉建設廳組織了2022年上半年全省房地產市場聯席會議,省財政廳、省自然資源廳、省統計局、國家統計局湖南調查總隊、國家稅務總局湖南省稅務局、中國人民銀行長沙中心支行、湖南銀保監局,長沙市、株洲市、湘潭市、懷化市、邵陽市、婁底市、張家界市、湘西自治州住房和城鄉建設局參加。會議就2022年上半年全省房地產市場運行情況及發展趨勢進行了分析和研究。現將2022年上半年全省房地產市場形勢通報如下:
一、2022年上半年全省房地產市場基本情況
今年上半年,我省多地因城施策全面支持合理住房需求釋放,優化調控政策,但當前房地產市場仍處于深度調整期,表現為開發投資低速增長,商品房銷售和新開工面積持續下降,市場庫存去化周期延長。
(一)房地產開發投資增速回落。上半年,全省完成房地產開發投資2433.30億元,同比增長0.6%,增速較1—3月回落5.4個百分點,高于全國平均增速6個百分點;總量、增速在全國排名第11位和第8位,在中部排名第4位和第2位。
從投資結構看,住宅完成開發投資1872.08億元,占房地產開發投資的比重為76.9%,同比增長1.9%;辦公樓完成投資54.74億元,同比減少29.5%;商業營業用房完成投資283.08億元,同比減少5.4%;其他房屋完成投資223.40億元,同比增長8.7%。
分城市看,上半年長沙市完成房地產開發投資1160.74億元,同比增長7.3%。三四線城市完成房地產開發投資1272.56億元,同比減少4.9%。全省7個市州房地產開發投資實現正增長。其中,增幅較大的為永州、長沙和湘潭,分別增長7.8%、7.3%、6.2%;株洲、湘潭、常德和張家界等6個市州為負增長,張家界降幅最大,下降28.8%。
(二)新建商品房銷售持續低迷。上半年,全省新建商品房銷售面積3653.73萬平方米,同比減少16.9%,降幅較1季度擴大7.2個百分點,已持續9個月下滑,增速高于全國5.3個百分點;總量、增速分別在全國排名第7位、第12位,在中部排名第3位、第4位;其中,住宅銷售面積3264.21萬平方米,同比減少19.3%;辦公樓銷售面積31.49萬平方米,同比減少12.1%;商業營業用房銷售面積235.82萬平方米,同比增長2.4%;其他房屋銷售面積122.21萬平方米,同比增長44.6%。新建商品房銷售額2307.14億元,同比減少20.1%,降幅比1季度擴大8.4個百分點。其中,住宅銷售額2022.45億元,同比減少22.7%;辦公樓銷售額28.35億元,同比減少32.3%;商業營業用房銷售額201.62億元,同比增長3.0%;其他房屋銷售額55.11億元,同比增長64.7%。
(三)商品住宅價格總體平穩。上半年,全省新建商品住宅均價6195元/平方米,中部排名第5位,全國排名第25位,高于黑龍江、河南、甘肅、新疆、廣西、貴州。長沙市新建商品住宅均價10778元/平方米,在30個直轄市、省會城市(除拉薩外)中排名第18位。
(四)新開工面積持續下滑。上半年,全省房地產施工面積35621.00萬平方米,同比減少5.0%。房屋新開工面積2652.27萬平方米,同比減少45%,降幅較1季度擴大8.6個百分點,已連續9個月下降,增速低于全國10.6個百分點;總量、增速在全國排名第8位、第20位,其中,住宅新開工面積2146.60萬平方米,同比減少43.9%。房屋竣工面積1505.71萬平方米,同比減少30.2%。
(五)土地供應量同比縮減。上半年,全省房地產用地供應2409.71公頃,同比減少27.6%,增速較1—3月回落16.8個百分點。其中,住宅用地供應量1675.72公頃,同比減少30.9%,占房地產用地供應量的69.5%;商服用地供應733.99公頃,同比減少18.7%,占房地產用地供應量的30.5%。
(六)待售面積小幅增長。上半年,全省商品房現房待售面積1241.49萬平米,同比增長3%。其中住宅待售面積711.25萬平米,同比增長17.6%;辦公樓待售面積33.45萬平米,同比減少19.2%;商業營業性用房待售面積341.92萬平米,同比減少10.8%。
(七)房地產貸款增速繼續放緩。截至6月末,全省房地產貸款余額16623.88億元,占全部貸款余額的27.6%,同比增長4.1%,較1—3月回落2.2個百分點,低于全部貸款增速7.6個百分點。1—6月,全省房地產貸款新增282.4億元,同比少增624.1億元。從貸款投向來看,房地產開發貸款余額3998.24億元,同比減少2.1%,增速較1—3月回落1個百分點;個人住房貸款余額11952.53億元,同比增長7%,增速較1—3月回落2.8個百分點。6月,全省首套房貸款平均首付比例、利率分別為32.2%和4.83%,分別低于二套房貸款13.2個和0.38個百分點。
(八)房地產稅收增速回落。上半年,全省扣除留抵退稅因素后房地產稅收373.95億元,同比減少19.97%;占稅收總收入17.36%,占比同口徑較上年同期回落1.3個百分點。房地產稅收地方部分277億元,同比減少17.13%。占地方一般公共預算收入比重14.95%,占比同口徑較上年同期回落4.41個百分點;占地方稅收收入25.99%,占比同口徑較上年同期回落1.89個百分點。
二、下階段形勢研判
7月28日,中央政治局會議提出,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生。在此背景下,我省房地產將堅持房住不炒的原則,保持調控政策連續性穩定性,因城施策、加強預期引導,切實防范化解房地產風險隱患,穩妥實施房地產長效管理機制。預計全省房地產市場呈現以下發展趨勢。
(一)房地產開發投資增速回落。房地產企業融資端雖有邊際改善,整體資金壓力仍然較大。土地規模的縮量影響新開工規模。但隨著交易市場的好轉,企業的投資積極性有望提升,特別是各地“保交樓”工作推進下,前期出險的在施工程陸續復工復產,竣工或將對投資形成一定支撐。預計我省房地產開發投資增速保持增長的同時增速回落。
(二)商品房銷售降幅逐步收窄。隨著各級政府穩市措施出臺,貨幣政策和房地產金融政策邊際放松,購房信貸支持力度加大,房地產市場風險處置穩步推進,市民剛需房、改需房需求逐步釋放,市場信心有所恢復,全省房地產市場有望進入企穩恢復通道。全年商品房銷售面積增速呈前低后高的走勢,降幅有望逐步收窄。
(三)房地產市場分化加劇。長沙經濟韌性強、人口流入量大,突出的住房需求對房地產市場形成有力支撐,在相關政策的顯效下,市場或將繼續好轉。但對于大多數三四線市州來說,當前市場仍處于深度調整階段,短期繼續優化政策的空間和力度均較弱,市場修復動力不足,預計短期市場規模繼續探底,市場恢復仍需時間。