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        岳建字〔2019〕18號(對岳陽市政協八屆三次會議第041號提案的答復)

        來源:市住建局 發布時間:2019-10-08 15:41

        曾偉委員:

        您提出的《關于加強業主委員會建設,促進物業小區自治的建議》收悉。首先衷心感謝您對我市物業管理工作的關心和支持。正如你在提案中所指出的,隨著城鎮化建設的加快,我市不少小區物業相繼成立了業主(代表)大會和業主委員會,在推行小區民主自治管理方面邁出了一大步。但在業主自治組織成立和日常運行中,出現了一些與相關法律法規規定不符的現象,由此產生的矛盾糾紛也是逐年增加,嚴重影響了小區的文明和諧建設。加強小區業主自治組織建設監督管理是維護小區和諧文明建設和社會穩定,完善社區治理體系,提高城市綜合管理水平,健全社會治理新格局,維護小區全體業主的合法權益的重要工作之一。現就建議中所涉及的內容答復如下:

        一、關于“對業主委員會候選人進行事先審核,嚴格把關”的問題。依據《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》相關規定,屬地人民政府、房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。自2006年第一個業主委員會成立到目前為止,我市已成立業主委員會達230多個,占全市符合成立業主委員會小區的40%。據我們掌握的情況,目前我市在成立過程中主要存在以下幾個問題:一是非業主身份參與籌備或進入業主委員會、未達到規定人數即成立、未獲得法定投票數即強行通過等違反規定的行為比較普遍。二是部分業主參與業主委員會的動機不純,參與目的并非是為了維護全體業主利益,而是為自己謀權取利,導致成立后的業主委員會公信力不足。三是業主委員會內部管理制度不完善。如不按規定召集業主大會和業主委員會,重大事項未經業主大會授權擅自決定,“我行我素”現象較為嚴重;有的業主委員會不但不維護業主權益甚至還侵犯業主的權益,法律意識淡薄。四是盡管部分業主委員會能夠充分發揮作用,但由于相關部門以及街道社區對其成員的培訓匱乏,導致其成員對相關法律法規知識掌握甚少,在日常矛盾糾紛調解處置時不能依法依規,難以使人信服。出現上述現象的主要原因是業主委員會成立與成立后的政府監管制度不健全,監管工作缺位所致。為此,我局將依據《湖南省物業管理條例》第十八條、《業主大會和業主委員會指導規則》第十三條等相關規定,加大對街道辦事處的指導,督促街道社區對業主委員會候選人的業主身份,是否受到過刑事處罰,是否有不良信用記錄,是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息向業主公開,接受業主自主考核審評后,確定自己小區未來的管理人。

        二、關于“積極動員黨員、領導干部、人大代表、政協

        委員、科技人員等參與業主委員會的工作,加強單位通報與輿論宣傳”的問題。據不完全統計目前已成立的230多個業主委員會中,有部分小區業主委員會成員中,已有一些在職黨員干部或已退休黨員干部和相關的技術專業人才參與,如湖畔新村、星河國際、中南市場等小區業主委員會。經了解,凡業主委員會中有黨員干部參與的,在小區日常管理上,基本上都會依法依規開展工作,起到了良好率先垂范作用。為此,我局在今年的4月份向市委市政府建言獻策,大力推進社區黨建工作,加強黨對自治組織的引領和監督。按照《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》的文件精神。建立社區、小區黨支部、業主委員會、物業公司“四位一體”的議事決策和監督工作機制。即將黨建工作延伸到社區(小區),建立社區(小區)黨支部,充分發揮黨組織引領作用,積極參與社區(小區)物業服務日常活動和業主自治組織建設,同時引導和支持業主中的黨員干部、人大代表、政協委員、科學技術人員通過法定程序成為業主代表、業主委員會或者監督委員會成員,發揮先鋒模范作用,依法履行職責;凈化基層自治組織建設政治生態,營造社區和諧文明建設環境。下一步,我局將進一步加大該工作的推動工作,指導街道社區開展“紅色業主委員會”、“紅色小區”工作試點;大力開展業主委員會候選人競選前和在崗期間的培訓;每開展年度考評,對獲獎業主委員會成員名單利用各種媒體進行宣傳,以點帶面推進業主委員會成立和日常工作規范化的進程。

        三、關于“提高公共服務的供給能力”的問題。截止到目前,全市物業服務已覆蓋城市人口的80%以上,(其中新建小區達到100%,老舊小區達到60%;)現有物業服務企業430多家,從業人員達到25000余人。由于我市對物業管理活動的監管一直是“一家管”的模式,監管體系不完善,各相關部門對小區的監管均處于執法不進小區的狀態,加之在區、街道、社區三級均又沒有設立物業管理機構,導致監管職能薄弱,監管信息堵塞,監管措施匱乏,涉及到物業服務方面的矛盾糾紛由2014的360起逐年上升到現在的每年1800多起,嚴重影響了我市文明和諧建設和社會穩定大局。為此,我局已在今年4月份積極向市委市政府建言獻策,一是要全面貫徹落實《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》、《湖南省物業管理條例》等文件精神。建立市級政府主導,主管部門指導監督,區政府監管、街道辦事處負責,社區居委會落實,業主自治自律,相關部門各盡其職的物業管理活動監督格局,打破“進了小區門,就是物業事”的錯誤行政執法理念,著力解決“執法不進小區”的監管瓶頸問題。二是建立市級物業管理聯席會議制度,在區級人民政府設立房屋或物業管理辦,將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系。三是在街道辦事處設立物業管理站(中心),配備專職人員,落實專項經費,依法履行職責,調解物業管理糾紛,監管物業管理相關活動。社區(村居)設立物業管理專職社工,承擔社區物業管理日常監管工作。同時區、街道建立物業管理相應的聯席會議制度,定期研究解決物業管理活動中的重大問題,及時調處物業管理矛盾糾紛,提高人民群眾的滿意度,促進社區和諧建設。下一步,我局將加大該工作的推進力度。

        四、關于“弘揚人文關懷及奉獻精神,建立激勵機制”的問題。通過不同形式的社區文化建設方式,可以潛移默化的引導廣大業主懂法、遵法、守法,營造良好的社會和諧環境。自我市開展文明城市創建工作以來,我局歷年積極組織物業服務企業在物業服務小區開展一至二次的以“弘揚社會主義核心價值觀”為主題的宣傳活動,在物業管理區域地結合實際情況設置醒目的文明標語,這些標語以社會主義核心價值觀及傳統文化為基本內容,時刻提醒業主規范自己的言行舉止。每年聯合物業服務行業協會開展一次物業服務小區、物業服務企業、從業人員評優評先活動,同時,指導街道社區對轄區內的業主委員會進行考評,對獲得先進的組織和個人進行精神獎勵和一定的物質獎勵(如湖畔新村的業主業主委員會被授予求索街道辦事處2018年度優秀業主委員會)。下一步,我局將加大對物業服務企業的培訓,提高物業服務企業的服務品質,指導街道(鄉鎮)開展業主委員會培訓,以“先天下之憂而憂,后天下之樂而樂”為主題的道德講堂,激勵業主委員會成員的奉獻精神。

        五、關于“構建業主大會新的組織框架,既要有執行者,也要監督者”的問題。業主委員會是業主(代表)大會的執行機構,如何有效監督并督促業主委員會依法依規開展相關工作,切實維護廣大業主合法權益,是我們政府部門歷年研究的課題。因此,從2015年開始,我局在指導街道社區對業主委員會成立時,建議成立“業主監事委員會”,以便監督和督促業主委員會相關工作。特別是我省在起草和出臺《湖南省物業管理條例》(2019年元月1日起實施)過程中,積極提出在該法律中設置“業主大會可以設立業主監督委員會,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責”的條款。目前,已在金橋花園、景秀華城等小區相繼成立了業主監事委員會。正在指導的屬地街道準備成立的星河國際小區、中南大市場也在籌備中。下一步,我局將依據已頒布實施的《湖南省物業管理條例》第二十四條的規定,加大對屬地街道的指導工作,在監督指導業主(代表)大會成立過程中,依法成立監督委員會;編制相關業主(代表)大會和業主委員會成立示范文本,引導業主依法依規成立相關組織。

        六、關于“利用互聯網技術手段搭建溝通平臺,加強小區的溝通宣傳”的問題。物業服務企業加強與小區業主的溝通,將物業服務的日常工作公開,不僅是尊重業主對小區管理的知情權,還能廣泛征求業主的意見,幫助改進工作方法,更能增加業主對物業服務企業的信任。據了解,湖南省住房和城鄉建設廳目前已啟動了“物業服務公共信息平臺”(APP)的前期調研和研發工作,在該平臺中擬設置“物業服務信息發布、業主滿意度投票、業主投訴與服務建議、業主決策表決、社區服務、業主委員會工作日志”等近30個操作系統界面。我局依據該“物業服務公共信息平臺”意見征集稿,提出了許多修改意見,并及時跟進該平臺的研發進展。

        業主自治組織建設作為社區管理基礎單元,已成為人們日常生活中繞不開的事情,它既是街道社區工作不可分割的部分,也是城市綜合管理的重要組成部分,因此在去年,中共中央國務院下發的《關于加強和完善城鄉社區治理的意見》中明確提出:“加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督,建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制”。實踐證明,加強業主自治組織建設監督管理,實現業主高度自治,提升業主自治水平和整體質量,是提高我國城市住宅管理水平的必由之路,是提升社區文明和諧建設的重要舉措。以上是我局對您建議的答復,借此機會,再次感謝您對物業管理工作的關心和支持。

         

         

        岳陽市住房和城鄉建設局

        2019年7月22日

         

        承辦負責人:廖秉政

        承辦人及聯系電話:王祖民    0730-8758192

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