胡勇委員：

您提出的《關于加強小區物業管理的建議》收悉。首先衷心感謝您對我市物業管理工作的關心和支持。正如你在建議中所指出的，隨著城鎮化建設的加快，我市不少小區物業管理矛盾糾紛重重，且發生量呈逐年上升趨勢，嚴重影響了居民的幸福感和社會和諧。您對我市物業管理行業存在的問題及原因分析真知灼見，入木三分、客觀實在，我們完全贊同。現就提案中所涉及的內容答復如下:

一、關于“明確管理部門，嚴格依法履行管理職責”的問題。截止到目前，全市物業服務已覆蓋城市人口的80%以上，（其中新建小區達到100%，老舊小區達到60%；）現有物業服務企業430多家，從業人員達到25000余人。由于我市對物業管理活動的監管一直是“一家管”的模式，監管體系不完善，各相關部門對小區的監管均處于執法不進小區的狀態，加之在區、街道、社區三級均沒有設立物業管理機構，導致監管職能薄弱，監管信息堵塞，監管措施匱乏，涉及到物業服務方面的矛盾糾紛由2014的360起逐年上升到現在的每年1800多起，嚴重影響了我市文明和諧建設和社會穩定大局。為此，我局在今年4月份積極向市委市政府建言獻策，一是要全面貫徹落實《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》、《湖南省物業管理條例》等文件精神。建立市級政府主導，主管部門指導監督，區政府監管、街道辦事處負責，社區居委會落實，業主自治自律，相關部門各盡其職的物業管理活動監督格局,打破“進了小區門，就是物業事”的錯誤行政執法理念，著力解決“執法不進小區”的監管瓶頸問題。二是建立市級物業管理聯席會議制度，在區級人民政府設立房屋或物業管理辦，將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系。三是在街道辦事處設立物業管理站（中心），配備專職人員，落實專項經費，依法履行職責，調解物業管理糾紛，監管物業管理相關活動。在社區（村居）設立物業管理專職社工，承擔社區物業管理日常監管工作。同時區、街道建立物業管理相應的聯席會議制度，定期研究解決物業管理活動中的重大問題，及時調處物業管理矛盾糾紛，提高人民群眾的滿意度，促進社區和諧建設。下一步，我局將加大該工作的推進力度。

二、關于“收費聽證公開，合理確定物業收費標準”的問題。為進一步規范物業服務收費行為，維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益，根據湖南省物價局、湖南省住房和城鄉建設廳《關于印發<湖南省物業服務收費管理辦法>的通知》（湘價服[2010]76號）精神，結合我市實際，制定了我市主城區住宅公共性物業服務收費及其他有關收費的指導價格標準。在該文件的標準中，明確指出：“住宅的公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價；非住宅的物業服務收費、滿足部分業主（使用人）需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調節價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費”。在2017年，隨著國家政策的調整，我省再次對“湘價服[2010]76號”文件進行修改，修改后文件中明確規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開、公平以及收費標準與服務水平相適應的原則”、“保障性住房、房改房、老舊住宅小區、業主大會成立之前的普通商品住宅物業服務收費實行政府指導價；別墅、其它非住宅及業主大會成立之后的普通商品住宅物業服務收費實行市場調節價”。我局在住宅前期物業服務項目招投標監督過程中，建議隨機抽取的評委嚴格按照“分項目、分等級、分標準”把好價格評審關，對明顯低于市場價格的競爭行為予以淘汰。近些年受物價指數上漲，人工工資上漲的因素，我局將建議市物價部門在調整住宅物業服務收費政府指導價時，廣泛征求意見，及時召開社會聽證會議，切實維護廣大業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益。

三、關于“加強行業監管，提升物業管理服務水平”的問題。我市已實現物業管理專業服務的項目達到800多個，其中新建項目100%實行了公開招標來確定物業服務企業，已成立業主大會和委員會的項目，90%以上由屬地街道牽頭組織或監督實行公開選聘物業服務企業。我局為加大對前期物業服務項目招投標監管，規范前期物業服務招投標行為，建立了由社會各界專業人士參與的專家評委庫，制定了嚴格的監管程序，設置了專職負責人和行政監督崗位，對經營物業招投標代理的公司進行嚴格的代理資格審查。同時為進一步規范前期物業管理，切實解決因前期物業開發商遺留問題引起各類矛盾糾紛，指導物業服務行業協會組織相關專家成立了物業服務調解中心。該中心自成立以來，調解各類大小糾紛近50余起，對促進小區和諧建設起到了積極的作用。下一步，我局將進一步結合我市實際，依據上位法的有關規定，制定嚴格的物業服務招投標監管程序，防止惡意串標、圍標現象，保護招標投標當事人的合法權益，促進物業管理市場的公平競爭。積極推動會員協會和屬地社區建立物業管理矛盾糾紛調解室，有效化解各類矛盾糾紛，促進小區和諧建設，促進物業服務行業健康發展。

四、關于“政府部門牽頭，建立'物業管理網站'”的問題。物業服務企業加強與小區業主的溝通，將物業服務的日常工作公開，不僅是尊重業主對小區管理的知情權，還能廣泛征求業主的意見，幫助改進工作方法，更能增加業主對物業服務企業的信任。據了解，湖南省住房和城鄉建設廳目前已啟動了“物業服務公共信息平臺”（APP）的前期調研和研發工作，在該平臺中擬設置“物業服務信息發布、業主滿意度投票、業主投訴與服務建議、業主決策表決、社區服務、業主委員會工作日志”等近30個操作系統界面。我局依據該“物業服務公共信息平臺”意見征集稿，提出了許多修改意見，并及時跟進該平臺的研發進展。

提高物業管理水平以及服務質量有利于經濟社會的持續發展，有利于改善市民工作和生活環境，維護社區秩序，營造和諧文明的社會氛圍。物業服務質量的優劣直接關系到我們每個人切身利益，是民生大事，需要各級政府和社會各界共同參與、共同關心。以上是我局對您建議的答復，借此機會，再次感謝您對物業管理工作的關心和支持。

岳陽市住房和城鄉建設局

2019年7月22日

承辦負責人：廖秉政

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