譚艷平代表：

您提出的《關于加強對物業管理的建議》收悉。首先衷心感謝您對我市物業管理工作的關心和支持。正如你在建議中所指出的，隨著城鎮化建設的加快，我市不少小區物業管理矛盾糾紛重重，且每年發生量呈逐年上升趨勢，嚴重影響了居民的幸福感和社會和諧。加強對物業服務企業、小區業主大會和業主委員會的培訓、指導監督，構建科學合理的物業管理監管體系，是完善現代城市綜合管理的重要舉措，更是關乎百姓安居樂業，社區和諧文明、社會穩定的民生保障主要工作之一。現就建議中所涉及的內容答復如下:

一、關于“對業主委員會成員培訓，提高業主委員會成員工作能力”的建議。依據國務院《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》、《湖南省物業管理條例》相關規定，以及《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》文件要求，屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導監督成立業主大會，并選舉產生業主委員會。我市自2006年第一個業主委員會成立到目前為止，已成立業主委員會達230多個，占全市符合成立業主委員會小區的40%。據我們掌握的情況，目前在成立過程中主要存在以下幾個問題：一是非業主身份參與籌備或進入業主委員會、未達到規定人數即成立、未獲得法定投票數即強行通過等違反法規的現象比較普遍。二是部分業主參與業主委員會的動機不純，參與目的并非是為了維護全體業主利益，而是為自己謀權取利，導致成立后的業主委員會公信力不足。三是業主委員會內部管理制度不完善。如不按規定召集業主大會和業主委員會，重大事項未經業主大會授權擅自決定，“我行我素”現象較為嚴重；有的業主委員會不但不維護業主權益甚至還侵犯業主的權益，法律意識淡薄。四是盡管部分業主委員會能夠充分發揮作用，但由于街道社區對其成員的培訓匱乏，導致其成員對相關法律法規知識掌握甚少，在日常矛盾糾紛調解處置時不能依法依規，難以使人信服。出現上述現象的主要原因是業主委員會成立與成立后的政府監管制度不健全，監管工作缺位所致。為此，我局將加大對街道辦事處的指導，編制業主大會和業主委員會成立示范文件；建議并指導街道對業主委員會候選人進行參選前的培訓，提升業主委員會整體工作水平；大力推進社區黨建工作，加強黨對自治組織的引領和監督。按照《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》的文件精神。建立社區、小區黨支部、業主委員會、物業公司“四位一體”的議事決策和監督工作機制。即將黨建工作延伸到社區（小區），建立社區（小區）黨支部，充分發揮黨組織引領作用，積極參與社區（小區）物業服務日常活動和業主自治組織建設，同時引導和支持業主中的黨員通過法定程序成為業主代表、業主委員會或者監督委員會成員，發揮先鋒模范作用，依法履行職責；凈化基層自治組織建設政治生態，營造社區和諧文明建設環境；每年在市城區開展一次“優秀業主委員會”評選，以點帶面全面推動業主自治組織建設健康發展。

二、關于“對物業公司每年進行評分評級，促使物業公司提高服務水平”的建議。我市現有物業服務企業430多家。為充分發揮市場淘汰機制作用，促使物業服務企業提高服務質量，誠信經營，我省住房和城鄉建設廳在2011年依據《湖南省信用信息管理辦法》（湖南省人民政府第202號令）出臺了《湖南省房地產行業信用信息管理辦法》，為進一步貫徹落實該“辦法”，公平、公正、客觀科學合理對企業的信用信息進行評價，湖南省住房和城鄉建設廳在2013年制定了《湖南省房地產行業信用信息評價工作方案》，建立了物業服務企業的信用信息評分標準（基礎信息、良好信息、提升信息、警示信息）和相應的信用信息等級（A、B、C、D），以及物業服務企業網上信息申報、評價系統。我局為全面落實上述法規文件精神，促進我市物業行業健康發展，設立物業服務企業信用信息采集、評價專崗，及時采集物業服務企業經營信息、服務信息，并定期在市級平面媒體上公布。通過該系統的運行，我市物業服務企業失信行為得到有效遏制。隨著國家簡政放權、放管結合、優化服務的政策實施，物業服務企業從業資格證、物業服務人員上崗的取消，湖南省住房和城鄉建設廳為進一步加大對物業服務行業的事中事后監管，依據《湖南省物業管理條例》正在制訂物業服務企業信用信息公示和黑名單制度，我局將在該制度出臺后，結合我市實際實時出臺相關監管措施，加強對物業服務的監管。

三、關于“小區內物業公司換選由物業服務中心參與”的建議。自2003年國務院頒布《物業管理條例》以及住建部下發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》后，我局嚴格按照相關要求和配套政策法規規定，全面落實前期物業管理招投標制度，對全市新建住宅小區實行了100%公開招投標。特別是近幾年在物業服務市場逐步進入高度市場化后，以優化市場發展環境為前提，以公開、公正、公平競爭為原則，嚴格、科學、合理的重新制定了物業招投標監管程序，并向社會重新公開選聘了一批具有專業知識強、責任心強的物業管理招投標評委。隨著國家對市場的放開，企業壓價惡性競爭行為現象比較突出，特別是業主委員會在實施自主招投標過程中由于理念滯后，人為操作等因素，加之缺乏技術指導和監督，導致選聘的物業服務企業不能提供質價相符的服務，同時物業服務到期的退出制度不完善，退出前遺留問題涉及面廣且復雜，矛盾糾紛逐年增多。為此，我局將按照國家有關法律法規和文件精神，進一步加大對街道社區在轄區業主自治組織進行物業招投標過程中的監管，指導業主大會依法依規選聘物業服務企業。

大力提升物業管理水平和服務質量有利于經濟社會的持續發展，有利于改善市民工作和生活環境，維護社區秩序，營造和諧文明的社會氛圍。物業服務質量的優劣直接關系到我們每個人切身利益，是民生大事，需要各級政府和社會各界共同參與、共同關心。以上是我局對您建議的答復，借此機會，再次感謝您對物業管理工作的關心和支持。

岳陽市住房和城鄉建設局

2019年7月22日

承辦負責人：廖秉政

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