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        岳建字(2020)12號(對岳陽市八屆人大五次會議第082號建議的答復)

        來源:市住建局 發布時間:2020-10-12 10:56

        岳建字〔2020〕12號B類同意公開

        對岳陽市八屆人大五次會議第082號建議的

        答    復

         

        伍瓊代表:

        您提出的《關于加強縣級城市物業管理工作的建議》收悉,首先衷心感謝您對我市物業管理工作的關心和支持。正如你在建議中所指出的,由于從事物業服務經營準入門檻低、建設單位遺留問題突出、特別是安置房、廉租房、經濟適用房、限價商品房等類型小區的物業服務不規范、業主自治組織建設滯后、業主法律意識淡薄等問題,已給文明和諧社區建設、社會穩定帶來了一定的影響。現就建議中所涉及的內容答復如下:

        一、關于“對于物業管理這一塊,要創新監管機制,提升監管水平”中的“建立聯席會議制度”、“建立矛盾糾紛‘四級三調’工作制度”、“建立執法進小區工作制度”的問題、以及“建立城管+物業網格化管理制度”等建議

        1.關于“建立聯席會議制度”。由于物業管理工作所涉及到的工作內容和相關部門較多,在出現矛盾糾紛后經常存在相互推諉現象較多,聯席會議制度作為解決監管空白、化解矛盾糾紛的一項重要措施,已引起省委省政府以及省人大高度重視,因此,在2018年出臺的《湖南省物業管理條例》(2018年7月19日湖南省第十三屆人民代表大會常務委員會第五次會議通過)第六十四條中明確了“設區的市、自治州、縣(市、區)人民政府應當建立物業管理聯席會議制度,定期研究解決物業管理活動中的重大問題。”并在2019年11月下發了《湖南省市州人民政府物業管理聯席會議制度(參考文本)》,市委市政府高度重視該制度的出臺,并指定由我局牽頭各相關部門成立《岳陽市人民政府物業管理聯席會議制度》起草工作領導小組,安排專職工作人員進行起草工作。目前該起草工作已基本完成,進入了規范性文件合法性審查階段。我局將加大該文件的出臺工作協調,在出臺后將加大對縣(市)區人民政府及屬地物業管理行政主管部門的指導,建立與屬地實際相結合的“聯席會議制度”以及工作開展。

        2.關于“建立矛盾糾紛‘四級三調’工作制度”。建立物業矛盾糾紛“四級三調”調處工作制度,可有效將矛盾糾紛化解在萌芽狀態,避免矛盾升級,降低群體信訪事件,促進社區文明和諧建設。為此,2015年,由市政法委牽頭組織了市公安局、市中級人民法院、原市房產局、原市住建局聯合出臺了《關于建立岳陽市物業服務糾紛快速處理機制的指導意見》,該文件已下發到各縣(市)、區、街道。該《意見》中明確了人民調解、行政調解、司法調解相結合的原則,建立市、縣(市)區、街道、社區四級物業服務糾紛快速處理調解組織體系。目前,在我局的指導下,市中心城區已逐漸形成了以《聯席會義》形式為基礎的社區、街道、區政府、市行政逐級調解機制。下一步,我局將加大對各縣(市)的指導工作,進一步推動縣(市)對《關于建立岳陽市物業服務糾紛快速處理機制的指導意見》文件的落地落實。

        3.關于“建立執法進小區工作制度”。隨著現代城市建設的快速發展,以小區為區域,以公共樓棟為單元的現代居住模式已逐漸成為城市居民的主要居住方式,業主隨意規占用消防通道和公共面積、違規搭(構)建物體、違規裝修、隨意改變房屋使用用途等違法違規行為屢見不鮮,而物業服務企業作為民營機構,對違法違規行為僅能進行勸阻,但勸阻往往無法起到效果。因此,《湖南省物業管理條例》、《湖南省市州人民政府物業管理聯席會議制度(參考文本)》(暫時未出臺)中明確了各相關職能部門職能職責,并規定了小區出現違法違規現象時相關部門應當執法。下一步,我局將積極向市委市政府建言獻策,推動執法進小區的工作開展。

        4.關于“建立城管+物業網格化管理制度”。將物業管理工作納入城市綜合管理的重要組成部分,是破除當前物業管理與社區管理相分離、以單一管理代替綜合管理、行業管理代替社會管理舊體制的重要舉措,是重構與現代城市管理相適應的物業管理新工作體系,進一步鞏固文明城市創建成效的重要措施。為此,我局起草了《岳陽市人民政府物業管理聯席會議制度》、《關于建立岳陽市物業服務糾紛快速處理機制的指導意見》等文件,創新提出“物業管理工作是城市綜合管理的重要組成部分”,要“按照屬地管理原則,將物業管理工作重心下移到社區、街道”,在“縣(市)區人民政府(管委會)、鄉(鎮)人民政府(街道辦事處、管理處)設立物業管理專項工作機構(部門),配備專職工作人員,落實專項工作經費;”,在“社區(村)居委會指定1人負責物業服務日常糾紛調解工作,以預防物業服務糾紛為主,宣傳物業管理法規政策,調解物業服務糾紛”。我局將積極向市委市政府建言獻策,進一步推動物業管理工作納入“大城市管理工作體系”的工作進程,實現“政府主導、行政監督、屬地管理、行業自律”的新監管機制。

        二、關于“加強業主委員會建設”

        ①業主自治組織成立的問題。自2006年我市第一個業主委員會成立到目前為止,全市已成立業主委員會達230多個,占全市符合成立業主委員會小區的40%。據我們掌握的情況,目前主要存在以下幾個問題:一是非業主身份參與籌備或進入業主委員會、未達到規定人數即成立、未獲得法定投票數即強行通過等違反規定的行為比較普遍。二是部分業主參與業主委員會的動機不純,參與目的并非是為了維護全體業主利益,而是為自己謀權取利,導致成立后的業主委員會公信力不足。三是業主委員會內部管理制度不完善。如不按規定召集業主大會和業主委員會,重大事項未經業主大會授權擅自決定,“我行我素”現象較為嚴重。有的業主委員會不但不維護業主權益,甚至還侵犯業主的權益,法律意識淡薄。四是盡管部分業主委員會能夠充分發揮作用,但由于相關部門以及街道社區對其成員的培訓匱乏,導致其成員對相關法律法規知識掌握甚少,在日常矛盾糾紛調解處置時不能依法依規,難以使人信服。出現上述現象的主要原因是業主委員會成立與成立后的政府監管制度不健全,監管工作缺位所致。為此,我局將依據《湖南省物業管理條例》第十八條、《業主大會和業主委員會指導規則》第十三條等相關規定,加大對縣(市)區、街道(鄉鎮)的指導,督促在其監督指導中著重依法對業主委員會候選人的業主身份,是否受到過刑事處罰,是否有不良信用記錄,是否違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則的情況等信息向業主公開的工作制度,讓候選人依法接受業主自主考核審評后,確定自己小區未來的管理人。②加強指導的問題。我局每年組織物業服務會議協會、物業管理相關專家在各縣(市)開展物業管理、業主委員會培訓工作,年培訓達到1000多人次。同時多次就重大矛盾糾紛,安排工作人員和相關專家及時深入到物業管理小區現場進行指導,通過我們的指導基本得到有效解決,避免了矛盾糾紛升級,如湘陰縣某小區的物業用房和一個小區兩個物業服務企業引起的重大矛盾糾紛、平江縣某小區業主委員會換屆引起重大矛盾糾紛、岳陽縣某小區業主委員會候選人資格質疑引起的重大矛盾糾紛等。同時,我局依據《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》以及《湖南省業主大會和業主委員會成立實施細則》,在中心城區指導屬地街道在條件成熟的小區成立了黨支部,通過黨建引領,有效的促進了小區和諧建設。下一步,我局將加大對全市物業管理工作人員和業主委員會成員,以及從業人員的年培訓人次;安排專職工作人員與各縣(市)物業管理部門保持密切聯系,及時了解相關信息,針對各種問題依法進行指導,將黨建引領起得的工作經驗向各縣(市)推介。③完善機制的問題。強化輿論宣傳和引導,有助于業主對相關法律法規的了解和增強參與意識;依法建立和完善業主大會與業主委員會的成立制度、日常監管工作制度、獎懲制度,形成業主監事、社區指導、街道監督“三位一體”的監管體系,有助于小區業主自治組織建設水平提高。因此,我局在《湖南省物業管理條例》、《湖南省業主大會和業主委員會成立指導實施細則》等法律法規出臺后,及時制定了宣傳計劃,并在2019年通過電視、電臺、報紙等宣傳媒體以及宣傳手冊開展了全年度宣傳,同時指導各屬地街道召開年度表彰大會,對優秀業主委員會以及委員、物業服務企業進行一定物質和精神表彰獎勵。下一步,我局將該工作經驗對各縣(市)進行推廣和指導,促進縣(市)業主大會和業主委員會自治組織建設。

        三、關于“對重點項目拆遷安置小區物業服務費補貼”

        針對拆遷戶的物業服務費實行補貼或“兜底”,可以減輕失地農民和拆遷困難戶經濟負擔,減少矛盾糾紛。但由于我市目前尚未出臺相關政策和法律,沒有可操作依據。我局將在我市制定相關法律法規或政策時,積極向市委市政府建言獻策,推動該建議的實施落地。

        四、關于“營造環境齊抓共管”

        正如在“建立聯席會議制度”中所闡述的“由于物業管理工作所涉及到的工作內容和相關部門較多,在出現矛盾糾紛后經常存在相互推諉現象較多”,加之業主對物業服務知識和相關法律法規知識的缺乏及物業服務企業專業服務水平不高等等因素,每年引起的矛盾糾紛逐年遞增,也由此給物業服務行業發展環境帶來了較多不利因素。因此,優化行業發展規劃,將物業服務業納入現代服務業發展規劃;健全監管體系,將物業監管工作納入城市綜合管理的組成部分;加大培訓力度,貫宣普及相關法律法規知識,規范企業經營行為和業主自治行為,營造良好的發展環境,促進社區和諧建設是我局歷年要推進的工作重點之一。下一步,我局將以即將出臺的《湖南省市州人民政府物業管理聯席會議制度(參考文本)》為基礎,大力推進《岳陽市人民政府物業管理聯席會議制度》落地落實速度,逐漸形成政府主導、行政監管、部門聯動、社區監督、行業自律、業主自治的發展新格局。

        大力提升物業管理水平和服務質量,規范業主大會和業主委員會自治組織建設有利于經濟社會的持續發展,有利于改善市民工作和生活環境,維護社區秩序,營造和諧文明的社會氛圍。物業服務質量的優劣直接關系到我們每個人切身利益,是民生大事,需要各級政府和社會各界共同參與、共同關心。以上是我局對您建議的答復,借此機會,再次感謝您對物業管理工作的關心和支持。

        岳陽市住房和城鄉建設局

        2020年7月9日

        承辦負責人:宋偉

        承辦人及聯系電話:王祖民    0730-8758192

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